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アメリカでのマイホーム売買手順

アメリカで初めてマイホームを購入予定の方、或いはすでに経験がある方でもリフレッシュしたい方はどうぞご参照ください。

不動産エージェントを探す

まずは信頼できる不動産エージェントを見つけしょう。現地市場の知識が豊富で、英語力もあり、交渉力があるエージェントが理想です。エージェントを通さないで自力で売買することもできますが、アメリカ不動産は法律に大きく関わるビジネスなので、売買のプロセスを隅々まで把握し、英語力や交渉に自信がある方でないと返って余計な時間がかかったり、エラー発生が起こしやすいので、プロのエージェントを雇用することをお勧めします。アメリカでは現地点では買主代表エージェントに支払うコミッションは売主の責任で買主側は払う必要がありませんが、そのルールも近々変わる可能性があると噂になっているので、エージェントから詳細を聞き、契約書を確認してからサインしましょう。

信頼できるエージェントを見つけたらコンサルテーションのアポを取り、購入の目的、物件の条件や優先順位、入居希望時期、ご希望の価格帯とファイナンスの準備状況などをご相談ください。

融資機関からPre-approval letterを取得する

融資機関からPre-Approval Letter(仮承認)を発行してもらいます。融資期間は銀行やモーゲージレンダーになります。仮承認があると売主への信頼が高まり交渉が有利に動きます。そして購入可能額を把握できると物件検索を絞れます。機関それぞれ異なるモーゲッジプログラムやレートがあるので一件以上から発行してもらうことをお勧めします。

Pre-Approval Letterの申請の際に必要な書類は以下になります。

• 過去1ヶ月分の収入証明書(会社員の場合は給与明細書)
• 過去2年分の税金申告書とW2
• 過去2ヶ月分の資産証明書(銀行口座や投資口座の収支報告書(マンスリーステートメント)

アメリカトップモーゲージレンダー一覧

アメリカ住宅ローンの種類について

現在のモーゲージレート

もしアメリカに2年未満の滞在、銀行口座が日本や海外にある場合でも対応可能のレンダーがいますので、どうぞご相談ください。

頭金を用意する

通常は購入価格の20%が求められまが、物件によって条件が異なったりします。初めて購入される方用のdown payment assistanceプログラムもあります。そのかわり、売主はやはり最高価格や一番多く頭金を出せるオファーを選ぶというのは隠せない事実です。

保有株などを頭金に充てる場合は相場のタイミングを見て早めに現金化しておき、安全ですぐに引き出せる口座に移しておくのがお勧めです。

頭金以外にも、ポイントと呼ばれるローン開始手数料や不動産鑑定料、インスペクション費用など初期コスト(クロージングコスト)がかかるのであらかじめ準備しておく必要があります。

物件探し

希望する物件の条件や地域を絞り、購入可能額内の物件を見つけましょう。高金利やインフレーションの影響でフリーズしているように見える不動産市場でもいい物件は競争率が高いので「この家だ!」と決心したら即行動する必要があります。

オファーの提出

購入したい物件が見つかったら、エージェントにオファーを作成してもらい、セラー側のエージェントに提出します。オファーは「売買契約書(Residential Purchase Agreement」と呼ばれる8ページの書類で、購入したい価格、契約(エスクロー)期間、手付金額(=Earnest Money、 通常は価格の2%~3%)、住宅ローン額、その他の希望を記載します。競争が予測されるいい物件はオファー期限があったりします。

オファーと合わせてEarnest Moneyの小切手、住宅ローンのプリ・アプルーバルレターと、頭金の額を証明できる銀行のステイトメントを提出します。オファーに対して売主からは、受領、条件付受領(カウンターオファー)、拒否のいずれかの回答が届きます。カウンターオファーが来た場合は、その条件について検討し、再びこちらからカウンターオファーを提出することもあります。ここでエージェントの交渉力が発揮されます!最終的に双方の合意が成立すると契約開始となり、エスクロー開設となります。

インスペクション&タイトル調査

売買契約がアクセプトされると、エスクロー期間中に買主は住宅ローン申請、アプレイザー(不動産鑑定)、ホームインスペクション、ディスクロージャー書類のレビューなどを行います。何かの問題や修繕などの必要が発覚した場合は再度リクエストする機会があります。モーゲージの申請も完了させます。

Final Walk Through(物件の最終チェック)

所有権譲渡前に、物件の最終確認を行います。不具合の修理を行った場合は、その完了を確認します。

Realty agent holding keys and standing near building isolated flat vector illustration. Cartoon woman and house for sale. Real estate and mortgage concept

クロージング

所有権の譲渡日を「エスクローがクローズする日」と言い、購入代金の支払い日でもあります。残りの頭金の他、固定資産税の月割り費用、郡税、タイトルカンパニー(所有権移転費用)、事務手数料、登録手数料などの費用も精算します。

エスクローがクローズする1~3日前にエスクロー会社にて書類にサインをします。